Сообщений в теме: 166

[further]

 

Лизард, у тебя опыта в этом в сто раз бльше чем у меня но имхо ты не прав.

 

2 хаты в Мск за 10 миллионов?!

Вот сейчас посмотрел в Яндекс.Недвижимости. Квартиры до 5 миллионов- это либо Бирюлево какое-нибудь (очень неблагоприятный район) либо каморочка на 15 метров на чердаке. Сдать это за 30 тыс - не реально. 5 миллионов - это нормальная однушка в ближнем подмосковье, но и сдавать можно максимум за 20ку.

К тому же в подмосковье жилье активнейше строится - а значит цены скорее всего будут снижаться.

 

 

Посмотрел рынок, в общем  варианты такие 

 

Если в лоб идти покупать, и потом так же топорно сдавать.

https://www.cian.ru/...flat/226019518/  -  хата 5 млн - 5.100  (250к в такой сделке надо торговать)

https://www.avito.ru..._et._1880591244 -  вот сдаешь ее в аренду по 25к.  Итого получается 50к.  

При этом ,  при хорошем декоре, и свежем говно ремонте уже на 10к больше хотят

https://www.avito.ru..._et._1857242492     - немогу однозначно заявлять что такие вложения прям стоят того, но там таких 10ок квартир, наверное не просто так. Хотя может быть откапиталенный какой то заводской корпус. 

 

Либо искать более приличный вариант, лучше локация, больше площадь, при этом  жестко торгуясь, но и сдавать за 40-45к. Выйдет все, ладно хрен с этим 6.5млн, но ни как не 10.     

 

Не хочется дерьмеца, идешь в новостройки. УРезанные метражи в р-не ТТК по 5 с небольшим продаются, дальше еще ремонт неплохой, и сдача становится 45+. Но тут мы немного из условий задачи выбиваемся, ибо во первых капитал с задержкой размещаем, во вторых подождать роста надо.

 

Ок, дальше если нужна москва - надо идти на торги. Услуга стоит от 30 до 150к кто как, но получаешь железно дешевле 5 лямов однушку  в р-не ТТК :)  И математика тогда начнет сходится.

 

Ну и наиболее умно, все же в регионе на 10ку накупить квартир. Отдачи как ни крути выше.  А если с торгов, то еще выше :))) 

ну у нас получается 10,5 годовых с недвиги, если взять квартиру в которую уже можно поселить жильцов, чудом найти жильцов которые проживут там 10 лет и за 10 лет ничего там не угробят. ) при определенных усилиях можно подняться до 12-13 я думаю, путем косметических ремонтов и осознанного поиска жилья. 

для справки депозиты в нац валюте 10-16 процентов в зависимости отбанка. OTP банк дает 12-13 процентов.

 

ребята которые занимаются бизнесом так прямо и говорят, раз за 5-6 лет можно тупо с депозитов сумму поднять в два раза. значит если ты, например, будешь строить дом, или купишь себе грузовик, нужно рассчитывать так чтобы он отбился и заработал столько же за 2-3 года. 

[Bier]

 

 

Лизард, у тебя опыта в этом в сто раз бльше чем у меня но имхо ты не прав.

 

2 хаты в Мск за 10 миллионов?!

Вот сейчас посмотрел в Яндекс.Недвижимости. Квартиры до 5 миллионов- это либо Бирюлево какое-нибудь (очень неблагоприятный район) либо каморочка на 15 метров на чердаке. Сдать это за 30 тыс - не реально. 5 миллионов - это нормальная однушка в ближнем подмосковье, но и сдавать можно максимум за 20ку.

К тому же в подмосковье жилье активнейше строится - а значит цены скорее всего будут снижаться.

 

 

Посмотрел рынок, в общем  варианты такие 

 

Если в лоб идти покупать, и потом так же топорно сдавать.

https://www.cian.ru/...flat/226019518/  -  хата 5 млн - 5.100  (250к в такой сделке надо торговать)

https://www.avito.ru..._et._1880591244 -  вот сдаешь ее в аренду по 25к.  Итого получается 50к.  

При этом ,  при хорошем декоре, и свежем говно ремонте уже на 10к больше хотят

https://www.avito.ru..._et._1857242492     - немогу однозначно заявлять что такие вложения прям стоят того, но там таких 10ок квартир, наверное не просто так. Хотя может быть откапиталенный какой то заводской корпус. 

 

Либо искать более приличный вариант, лучше локация, больше площадь, при этом  жестко торгуясь, но и сдавать за 40-45к. Выйдет все, ладно хрен с этим 6.5млн, но ни как не 10.     

 

Не хочется дерьмеца, идешь в новостройки. УРезанные метражи в р-не ТТК по 5 с небольшим продаются, дальше еще ремонт неплохой, и сдача становится 45+. Но тут мы немного из условий задачи выбиваемся, ибо во первых капитал с задержкой размещаем, во вторых подождать роста надо.

 

Ок, дальше если нужна москва - надо идти на торги. Услуга стоит от 30 до 150к кто как, но получаешь железно дешевле 5 лямов однушку  в р-не ТТК :)  И математика тогда начнет сходится.

 

Ну и наиболее умно, все же в регионе на 10ку накупить квартир. Отдачи как ни крути выше.  А если с торгов, то еще выше :))) 

ну у нас получается 10,5 годовых с недвиги, если взять квартиру в которую уже можно поселить жильцов, чудом найти жильцов которые проживут там 10 лет и за 10 лет ничего там не угробят. ) при определенных усилиях можно подняться до 12-13 я думаю, путем косметических ремонтов и осознанного поиска жилья. 

для справки депозиты в нац валюте 10-16 процентов в зависимости отбанка. OTP банк дает 12-13 процентов.

 

ребята которые занимаются бизнесом так прямо и говорят, раз за 5-6 лет можно тупо с депозитов сумму поднять в два раза. значит если ты, например, будешь строить дом, или купишь себе грузовик, нужно рассчитывать так чтобы он отбился и заработал столько же за 2-3 года. 

 

где ты такие ставки нашел? Уже давно ставки около 4-5%
 

[~D'Evil~]

Другая страна.

[further]

Украина.

[Bier]

Украина.

я бы, пока такие ставки, взял длинные облигации государственные. Ставки начнут снижать, облигации будут расти в цене.

[Newbie-here]

А валютный риск?

[further]

А валютный риск?

 

 

Украина.

я бы, пока такие ставки, взял длинные облигации государственные. Ставки начнут снижать, облигации будут расти в цене.

 

минимальный порог входа 40 тыс юсд

 

А валютный риск?

на короткий срок он не такой значительный

[Newbie-here]

Так на коротких сроках и ставка существенно не снизится

[К-1980]

 

Если в лоб идти покупать, и потом так же топорно сдавать.

 

ИМХО - в пятиэтажки в текстильщиках - похой выбор. Во-первых район считается "рабочим", а во-вторых сами дома там старые, часто аварийные (вот попадет дом под реновацию - переселят в жопу мира - и ку-ку...
Ну и я как-то сомневаюсь что их легко можно сдать за 25, не говоря уже о 35 тысячах. У меня родители 2ку в сталинке на Академической за 45 с трудом смогли сдать (желающих снимать квартиры много, но как правило с деньгами у них туго).
Ну то есть наверно можно купить кваритры, торговаться-искать жильцов, делать ремонты - но ИМХО на это будет уходить куча времени (жильцы съезжают, квартира простаивает до нахждения новых и т.д.)
Опять же надо разбираться в недвижимости, уметь торговаться, понимать в ремонтах.
А если не в Москве покупать несколько квартир, да за всеми ими следить - в моем понимании это все равно что бизнесом заниматься а не пассивный доход.

[further]

 

Если в лоб идти покупать, и потом так же топорно сдавать.

 

ИМХО - в пятиэтажки в текстильщиках - похой выбор. Во-первых район считается "рабочим", а во-вторых сами дома там старые, часто аварийные (вот попадет дом под реновацию - переселят в жопу мира - и ку-ку...
Ну и я как-то сомневаюсь что их легко можно сдать за 25, не говоря уже о 35 тысячах. У меня родители 2ку в сталинке на Академической за 45 с трудом смогли сдать (желающих снимать квартиры много, но как правило с деньгами у них туго).
Ну то есть наверно можно купить кваритры, торговаться-искать жильцов, делать ремонты - но ИМХО на это будет уходить куча времени (жильцы съезжают, квартира простаивает до нахждения новых и т.д.)
Опять же надо разбираться в недвижимости, уметь торговаться, понимать в ремонтах.
А если не в Москве покупать несколько квартир, да за всеми ими следить - в моем понимании это все равно что бизнесом заниматься а не пассивный доход.

 

ну пока тут вариантов пассивного дохода лучше не предложили. 
Бир тоже не мало вникает во всю эту тему с фьючерсами.

 

прикол же в том что первые года ты долго вникаешь в тему, а лет через 10 тратишь на это условные 10-15 минут в день.

Сообщение отредактировал further: 22 февраля 2020 - 23:09

[К-1980]

 

прикол же в том что первые года ты долго вникаешь в тему, а лет через 10 тратишь на это условные 10-15 минут в день.

 

ИМХО не совсем.

Во-первых раз в 2-3 года жильцы меняются => надо искать новых => квартира простаивает + тратить время + риелтер.

Во-вторых часто что-то приключается и надо ехать-решать. Вот у нас жильцы были в отпуске а в доме меняли трубы - мне пришлось ехать, сидеть с мастером. Потом надо было мелкий ремонт делать и т.д. Ну и просто иногда в квартиру заезжать. Так что дней пять в году минимум на нее уйдет.

Это при том что купить квартиру даже за 6 млн и сдать за 25 в месяц все же сложно, а за 30+... ну это надо тратить месяцы на поиск риэлтера.

И доходность получается 5%. Да еще и ремонт делать надо иногда, да форс-мажоры с не платящими жильцами.

 

Нет,  все же брокерский счет мне кажется проще, выгоднее (8-10%) Инфляция - да, но и цены на жилье снижаются (много строят...).

Чуть рискованнее - да, но в долгосрочной перспективе все же лучше. Тем более что 10 миллионов у меня пока нет =) Ну а ближе к пенсии на самом деле можно переходить на недвижимость как менее рискованное вложение...

[Lizard]

К-1980, ох ты нудный. Не надо тебе к пенсии на недвижимость переходить ,чую от тебя реально сбегут квартиранты. 

[pafnutii]

Ниже будет аксиома
За 6 млн покупается квартира - двушка в 9 или 12 этажном доме в пределах МКАД, не более чем 10 минут пешком от метро (как пример, Выхино, Новогиреево, Домодедовская, Алтуфьево и тд) максимум добавляешь еще тыс 300, чтобы сделать легкий ремонт и сдаешь реально за 30-35 тр)
поиском арендаторов занимается риэлтор по твоим условиям (без мальнеких детей, не студенты, не лица непонятной национальности и тд)

[further]

Ниже будет аксиома
За 6 млн покупается квартира - двушка в 9 или 12 этажном доме в пределах МКАД, не более чем 10 минут пешком от метро (как пример, Выхино, Новогиреево, Домодедовская, Алтуфьево и тд) максимум добавляешь еще тыс 300, чтобы сделать легкий ремонт и сдаешь реально за 30-35 тр)
поиском арендаторов занимается риэлтор по твоим условиям (без мальнеких детей, не студенты, не лица непонятной национальности и тд)

а как у вас ситуация вне Москвы? 

нет других перспективных регионов?

[К-1980]

К-1980, ох ты нудный. Не надо тебе к пенсии на недвижимость переходить ,чую от тебя реально сбегут квартиранты. 

ну пока не сбежали, я помогаю родителям сдавать )

но да, именно поэтому и вижу что это нифига не пассивный доход - надо выбирать съемщиков, торговаться, проверять - а это не совсем мое.

Ниже будет аксиома
За 6 млн покупается квартира - двушка в 9 или 12 этажном доме в пределах МКАД, не более чем 10 минут пешком от метро (как пример, Выхино, Новогиреево, Домодедовская, Алтуфьево и тд) максимум добавляешь еще тыс 300, чтобы сделать легкий ремонт и сдаешь реально за 30-35 тр)
поиском арендаторов занимается риэлтор по твоим условиям (без мальнеких детей, не студенты, не лица непонятной национальности и тд)

За 6 миллионов 2ка... не в 5ти этажке, в 10 минутах от метро...  да ну, это около 10 миллионов!

И добавьте траты на риелтера (жильца иногда съезжают), риски задержки оплаты, ремонт и т.д.

 

нет других перспективных регионов?

 

Мск конечно самая жирная. Но вот Калужская область развивается - в ней заводы по сборке авто. Подмосковье активно строится так как Мск не вмещает в себя приезжих. Ну Питер самом собой. Нижний Новгород вроде.