Сообщений в теме: 105

[Givi]

я давно уже раскидывал эту схему и полуил то же самое, но, прочитав в книге уважаемого человека, данную информацию решил перепроверить и попросил пояснить, если вдруг чего не понимаю ...

Есть подозрение, что автор имеет в виду сложный процент. т.е. он начисляется и капиталлизируется каждый месяц и по новой участвует в %. Но суммы проверить можно? Но смысл?

[Персонаж]

я давно уже раскидывал эту схему и полуил то же самое, но, прочитав в книге уважаемого человека, данную информацию решил перепроверить и попросил пояснить, если вдруг чего не понимаю ...

Есть подозрение, что автор имеет в виду сложный процент. т.е. он начисляется и капиталлизируется каждый месяц и по новой участвует в %. Но суммы проверить можно? Но смысл?

Суммы проверить можно, в препредыдущем моем посте, я прекрепил файл в Экселе с расчетом - помострите - поправьте. Смысл втом, что хочу узнать в чем мой расчет не верен (что не учтено), или в книге, мягко говоря "прикол"...))

[Givi]

Все у тебя правильно. Только такой сложный процент сейчас поискать надо. Прикол в книге. Богачев в финансировании максимум, что может сказать инвестируйте в навыки и в себя.

[Monk_Khv]

Я так же застрял в расчетах. Суммы по процентам в книге намного завышены. Так же как и в описании вопроса,который касается пенсионного фонда. Хотелось бы получить ответ,конечно же,от Манкубуса. Ну или хотя бы от людей,которые разобрались с этим вопросом. Givi,ты говоришь,что прикол в книге. В чем прикол? ))

Сообщение отредактировал Monk_Khv: 30 апреля 2012 - 05:29

[Givi]

Givi,ты говоришь,что прикол в книге. В чем прикол? ))

Я не читал книги. Возможно ошибка, ляп..

[sadsong]

я давно уже раскидывал эту схему и полуил то же самое, но, прочитав в книге уважаемого человека, данную информацию решил перепроверить и попросил пояснить, если вдруг чего не понимаю ...

Есть подозрение, что автор имеет в виду сложный процент. т.е. он начисляется и капиталлизируется каждый месяц и по новой участвует в %. Но суммы проверить можно? Но смысл?

Суммы проверить можно, в препредыдущем моем посте, я прекрепил файл в Экселе с расчетом - помострите - поправьте. Смысл втом, что хочу узнать в чем мой расчет не верен (что не учтено), или в книге, мягко говоря "прикол"...))

16 миллионов тоже неплохо.

Ты бы подписал в расчета столбцы, что есть что, а то не понят как ведешь расчет. Каитализацию включаешь?

[Sir Antonio]

хех... ну давайте расмотрим два варианта в городе Красноярск 1. Ипотека (начальное условие у меня есть 700 000 рублей, зарплата 90 000 в месяц) 10% на 10 лет, стоимость квартиры на момент покупки 2 500 000 (сдается через 1 год), первоначальный взнос 700 000, значит банк нам дает 1 800 000, платеж в месяц 25 000 на протяжении 10 лет, итого отдаем за квартиру 3 700 000, переплата 1 200 000, из этой переплаты отнимем налоговый вычет 300т примерно и процент за инфляцию сделаем его 30% за 10 лет.... переплата за квартиру у нас получается 500 000р. рост стоимости квартиры уже состовляет 1 000 000р и это за пол года до сдачи дома. выходит что мы оказываемся в СВОЕЙ квартире уже через год а через 10 лет в итоге еще и в ПЛЮСЕ по деньгам. 2. Аренда (начальное условие у меня есть 700 000 рублей, зарплата 90 000 в месяц) А теперь попробуйте написать мне расклад аренды квартиры при таких же начальных условиях что бы я был в итоге в плюсе и в своей квартире..... а потом мы проверим так что же выгодней аренда или ипотека

[DобермаN]

хех... ну давайте расмотрим два варианта в городе Красноярск

1. Ипотека (начальное условие у меня есть 700 000 рублей, зарплата 90 000 в месяц)

10% на 10 лет, стоимость квартиры на момент покупки 2 500 000 (сдается через 1 год), первоначальный взнос 700 000, значит банк нам дает 1 800 000, платеж в месяц 25 000 на протяжении 10 лет, итого отдаем за квартиру 3 700 000, переплата 1 200 000, из этой переплаты отнимем налоговый вычет 300т примерно и процент за инфляцию сделаем его 30% за 10 лет.... переплата за квартиру у нас получается 500 000р. рост стоимости квартиры уже состовляет 1 000 000р и это за пол года до сдачи дома.
выходит что мы оказываемся в СВОЕЙ квартире уже через год а через 10 лет в итоге еще и в ПЛЮСЕ по деньгам.


2. Аренда (начальное условие у меня есть 700 000 рублей, зарплата 90 000 в месяц)

А теперь попробуйте написать мне расклад аренды квартиры при таких же начальных условиях что бы я был в итоге в плюсе и в своей квартире..... а потом мы проверим так что же выгодней аренда или ипотека

1.30 % за 10 лет. 3% в год. При каких условиях возможна слоль низкая инфляция и в какой исторический период она такой была в РФ на протяжении 10 лет?
2. Уверен, что стоимость квартиры будет неизменной? Или что обязательно будет её рост. События 2008года убедительно показало, что падение стоимости недвижимости имеют место..Да и без кризизов локальное падение стоимости может происходить. Я в одиночку сумею организовать снижение стоимости квартир в отдельно взятом доме на 15-25% за 4-5 месяцев. И обойдется это мне в 10-15т.р.
3. Возможность изменение банковского процента так же оставим неизменной?
4. Учитываем налог на недвижимость и регулярные расходы на содержание квартиры. Тот же ремонт.

[Sir Antonio]

1.30 % за 10 лет. 3% в год. При каких условиях возможна слоль низкая инфляция и в какой исторический период она такой была в РФ на протяжении 10 лет?
2. Уверен, что стоимость квартиры будет неизменной? Или что обязательно будет её рост. События 2008года убедительно показало, что падение стоимости недвижимости имеют место..Да и без кризизов локальное падение стоимости может происходить. Я в одиночку сумею организовать снижение стоимости квартир в отдельно взятом доме на 15-25% за 4-5 месяцев. И обойдется это мне в 10-15т.р.
3. Возможность изменение банковского процента так же оставим неизменной?
4. Учитываем налог на недвижимость и регулярные расходы на содержание квартиры. Тот же ремонт.

и все же мне был интересен расклад по пункту 2.... но его я не увидел...

1. я взял с потолка примерно, иначе там получается сложная формула расчета, если инфляция больше то и моя выгода больше
2. она будет неизменно больше чем стоила при покупке, даже если снизится то потом опять вырастит, а кто и что там может сделать с ценой это из разряда как инопланетяне высадятся
3. процент не может быть изменен согласно договору
4. ремонт не так дорог, дороже мебель и техника, а все что мне надо практически не реально найти в съемной хате. расходы на кварплату и в съемной хате будут. налог не так велик.

[Мандор]

Sir Antonio: например недвижимость в Киеве сильно упала в цене после кризиса 2008 года, реально можно было купить однокомнатную квартиру за 30к долларов. Потом после шока цены немного выросли - и УЖЕ БОЛЬШЕ ГОДА ПЛАВНО СНИЖАЮТЬСЯ. Приблизительно на 7-10% в год.
Если действительно стоит цель выяснить, как изменяется стоимость квартиры, то можно выделить такие факторы:
1. Рост цен на жилье происходил с конца 90-х и до конца 2008 года. Почти 10 лет, и это внедрило многим людям мысль про то что жилье в любом случае дорожает. На практике как раз таки оно с такой же легкостью дешевеет.
2. В цену квартир в России и на Украине включены огромные взятки, откаты и большая норма чистой прибыли, иногда низкая квалификация строительных бригад и как следствие дополнительные расходы, и и множество, просто большое множество рисков (например смениться власть и рейдеры захватят строительную компанию, или внезапно вырастет цена доллара как было в 2008 году, или еще чего правительство придумает). Все это делает цену за квартиру в среднем неподъемной для подавляющего большинства людей, достаточно сравнить среднюю зарплату и стоимость жилья например в ЕС и у нас.
3. Множество рисков и взяток, большая норма прибыли также приводят к огромным по сравнению с западными странами процентам по кредитам. И если, покупая телефон или компьютер за 1к баксов это не так существенно, то, выкладывая 50к за квартиру в течение многих лет - сильно повышает конечную стоимость жилья и намного снижает круг людей, которые могут себе позволить его купить.
4. Как и на любом другом рынке, все регулируется спросом и предложением. Большая цена + проценты приводит к определенному насыщению рынка по текущей цене (когда квартиры могут позволить себе только очень состоятельные) и вынуждает в частности снижать цены в новостройках (сейчас в Киеве реально можно найти квадратный метр по цене 1к долларов, что раньше было немыслимо) и цены на вторичном рынке тоже снижаются.
5. Конкретное жилье может подешеветь в силу таких причин: рядом открыли неприятное производство/шумный ночной клуб/дешевое жилье для малоимущих/все вокруг заселили выходцы из Кавказа и Азии/район перестал быть престижным, потому что появились новые престижные новостройки/проблемы с коммунальными услугами/подтопление почвы и прочие геоусловия/ухудшение криминальной обстановки в районе - и много других причин.

Да, цены на квартиры могут и расти - но если это не нормальный рост, а перегретый рынок, подогреваемый рекламой "цены растут, бери пока не стали заоблачными" рано или поздно все равно обвалится на много процентов. Если ты не готов играть на этом рынке и подгатывать момент падения, то риски неоправданно высоки.

Если выбирать между покупкой жилья и его арендой, то можно учесть еще и такие факты:
1. Смена места жительства в связи с новой работой/семьей/окружающими условиями и т.д. С арендованной квартиры перебраться на новое место - в другой город, даже страну - сильно проще и дешевле, чем из своего жилья (а если брал жилье в кредит - вообще возникают адовы сложности). Плюс свое жилье тянет остаться, в голове могут возникнуть мысли "а чего я поеду туда, мне и тут не плохо", которые мешают развитию.
2. Риски - в силу некоторых обстоятельств (например, образование крупного анклава кавказцев или развал коммунальной инфраструктуры) стоимость квартиры может упасть очень сильно. А свободные средства, лежащие на депозите все так же будут приносить деньги.
3. Более выгодные варианты вложения: доходность при грамотных вложениях 30% и выше в год. Если сумму, которую ты заплатишь за квартиру, превратить в такие вложения - это будет сильно выгоднее, чем покупать квартиру. Например, в Киеве цена недорогой однокомнатной квартиры приблизительно 50к. 30% годовых - это 15к. Стоимость аренды такой квартиры - 500 баксов в месяц. разница 9к, хватит чтобы прекрасно жить в Киеве. В других городах соотношение приблизительно такое же.
Даже если сейчас цены на квартиры начнут расти, то рост составит 10, ну максимум 15% в год. Грамотные вложения под 20-30% (реально бывает и выше) будут намного более выгодны. Возьмем 10 лет и сравним жилье, дорожающее на 15 процентов в год (экономический рост в целом по стране) и пусть 30% вложений в ценные бумаги. Через 10 лет имеем: через десять лет стоимость жилья возросла в 4,45 раза, портфеля ценных бумаг, благородных металлов и т.д. - в 19,75 раз.
Иногда возникают возражения: но ведь в клады в ценные бумаги и т.д. могут не расти, а падать. Да, иногда такое бывает. Как правило, при общей негативной тенденции (так называемом кризисе). В этом случае цены на жилье тоже будут падать. И у ценных бумаг, и у жилье есть другие риски, приводящие к снижению стоимости активов, так что в общем рискованность вкладов сопоставима.
При этом вложения в ценные бумаги и т.д. могут принести и дополнительные бонусы, процитирую крайнюю книгу Филиппа Богачева "Успех. Позитивный образ мышления": Ты мне возразишь, что бывают кризисы и обвалы рынка. Да, в 2008 году такой был. И толковый боец, который управляет моими деньгами, показал доходность больше трехсот процентов ".
4. Доступность наличности: если срочно нужны деньги (как правило, на лечение или выплату внезапно возникшего долга) - продать финансовый портфель быстрее и проще, чем квартиру. Если хочешь быстро продать квартиру (а количество сделок на рынке жилья сейчас даже для больших городов очень мало) то придется демпинговать. Акции же обычно можно продать быстро по той цене, которой они сейчас котируются.
Плюс - если тебе нужно допустим 40% от стоимости вложений, то можно продать часть ценных бумаг, золота и т.д., оставив основную сумму вклада в неприкосновенности . С жильем так не получиться.
4. Кредитное рабство. "Сейчас смертную казнь заменили ипотекой". Из-за структуры выплаты равными долями в течении всех лет первые годы большая часть ежемесячных взносов идет на погашение процентов, а не тела вклада (стоимости квартиры на момент покупки). А значит, если ты внезапно потерял возможность платить по немаленькому кредиту (случаи разные бывают), то квартира у тебя забирается и тебе возвращается небольшая сумма равная погашенной стоимости квартиры (если не так, поправьте). Чисто психологически неприятно, что пока не будет выплачен кредит - квартира банка, а не заемщика. Да и морально не очень весело знать, что на тебе висит такой огромный долг, что часто привязывает к определенному месту работы и принуждает отказываться от перспектив "там еще неизвестно, как будет - а тут хоть на кредит стабильно заработаю".

Вообще идея обязательной покупки своего жилья - в том числе и часть матричной программы по удержанию людей в социальных шаблонах. Кому они выгодны: тебе, или тем, кто эти шаблоны придумал и заботливо поддерживает?

Сообщение отредактировал Мандор: 06 июня 2012 - 21:14

[Givi]

Когда станете старенькими пенсионерами тоже снимать будете? Или все таки ближе к 60 купите квартиру (дом)? А все 40 лет будете откладывать на карточку (депозит) под смешные %? Я про доллары и евро. Рубль он не надежен - банковский процент не покрывает инфляции. А если машина переедет станете некоторое время не дееспособными? Или уволят и придется искать долгое время работу? Только не надо сейчса говорить про финансовую подушку - при ипотеке тоже можно держать на депозите годовую зарплату и иметь брокерский счет на несколько млн. Запомните главное в этой жизни - это чтобы твои активы были больше пассивов. И тогда вы в шоколаде. Расмотрите такой вариант есть уже 1комн. квартира (примерно стоит 5 млн), хочу 2комн. квартиру (стоит 8 млн). Что мешает купить квартиру в альтернативу по ипотеке и платить в аннуитет меньше 1 000 долларов? Если есть депозит то еще круче. И считать что снимаешь эту квартиру у банка. Все относительно - в этом и прелесть управленческого учета. Только при ипотеке по истечении срока - у тебя вкусняшка - необременная квартира (чего не будет при аренде - а разве аренда это не бремя)?. и тихая старость в своей квартире а не в доме престарелых. Ну каждому решать свое. P/S Так вспомнил - три квартиры в Москве покупают в ипотеку четвертую. Это уже пассивный доход! Может стоить относится к ипотеке как к инструменту, который может помочь реально улучшить жизнь?

[Мандор]

Givi: Окей, по пунктам:
1) Что мешает пенсионеру, заработавшему достаточно денег, снимать квартиру? Если он процентами от вкладов получает тысяч 100 долларов, или у него есть бизнес и прочие источники дохода?
Плюс какой-то странный матричный стереотип что пенсионер (человек 60 лет) уже не может зарабатывать. Пример: соседу моей знакомой было около 80 лет, когда он круто изменил свою жизнь: купил компьютер, стал зарабатывать через интернет на операциях с ценными бумагами, купил себе Mp3 и слушал плеер на прогулках. Когда он выносил на улицу своего кота погулять - это напоминало людям, что возможно все. Хотя у него было своя квартира и хорошая пенсия - мог бы жить как все пенсионеры, смотреть сериалы и вздыхать.
2) 12% годовых в валюте - это смешные проценты? Ок, есть управляющие ценными бумагами, у которых 20% и больше, даже ближе к 30%. Нужно только собраться и найти толкового управляющего. Призвать мозг и найти.
3) Отлично, рассматриваем вариант увольнения и временной недееспособности.
Пример совершенно реальных цифр для Украины: жилье стоимостью 50к долларов (та самая однушка в Киеве, которая, я уверен, вам уже надоела). Условия получения кредита: 30% авансовый платеж. Средняя ставка по банкам почти 21% (обещают и 13%, но там куча скрытых платежей и комиссий), ну допустим мы нашли все-таки дешевле - за 19%. Срок кредитования - 10 лет. Bтого нужно сразу отдать 15к и ежемесячный платеж составит 850 долларов. Такую квартиру можно снять в Киеве баксов за 500, может быть меньше. Положим эти 15к на депозит под 12% годовых с ежемесячной капитализацией и будем каждый месяц добавлять сэкономленные 350 долларов.
В случае недееспособности или увольнения: если человек брал кредит, то он должен относить банку все равно 850 долларов каждый месяц, хоть ты тресни. Если нет - квартиру заберут, и получится? что он платил деньги зря. Да, ему вернут какой-то процент от заплаченного, но в первые годы почти вся сумма платежа - это оплата процентов, тело кредита уменьшается медленно. Кроме того? есть схемы, по которым банк чтобы "срочно получить деньги с должника" продает квартиру задешево. Иногда своей же дочерней фирме, чтобы потом продать подороже. Как следствие, человеку, взявшему ипотеку, вообще мало что достается. И сидит он, внимание: без работы, без квартиры, почти без денег.
Если он снимал квартиру и положил первый взнос - 15к - в банк, докидывая туда деньги под капитализацию процентов, то он: во-первых, не имеет долгов, как следствие проблем с законом и серьезными людьми, требующими вернуть долг; во-вторых, имеет на счету приличную сумму наличных средств, сняв часть которых он может прожить до того, как снова стать дееспособным и найти работу. Какой сложный выбор, однако.
И заметь, я считал 12% годовых в банке, а не 20 или даже 30 у толковых управляющих.
4) Вопрос: что делать если нужно срочно деньги на лечение родителей/детей/родственников? Хорошее заграничное лечение, чтобы был максимальный результат. Если случилась неприятность и оказался должен кому-то денег: кинули клиенты/разбил машины в нестраховом случае/пожар в доме и т.д.? Продавать квартиру быстро и дешево или вывести часть денег из активов? А если банально переезжаешь в другой город или страну на ПМЖ?
5) Недвижимость, кстати, может падать в цене - отличное будет вложение, чего уж там.
6) Пассивный доход от сдачи квартиры в аренду отлично показан у Фила http://bogachev.ru/?p=303. Приведу пример для Украины: однушка в Киеве стоит пусть 60к, сдается за 500 в месяц. Итого максимум - это 10% до вычета всех трат на ремонты, благоустройство квартиры и т.д.
7) Так что же выгоднее с точки зрения вложения средств, если заемщик не теряет работу и исправно выплачивает кредит? Допустим у человека все хорошо, и через 10 лет он стал собственников замечательной "вкусняшки - необременной квартиры". Через 10 лет, снимая квартиру баксов за 500, докладывая по 350 баксов на счет каждый месяц, и имея возможность, если что, переехать в другой район и т.д., мы имеем на счету 130 тысяч. И на сколько же выросла стоимость квартиры? Хм, последние годы вот такая - неэлитная недвижимость - в цене либо падает, либо стоит на месте. И никакого роста цен на 10-15% в год не наблюдается. Окей. допустим за 10 лет будут вполне предсказуемые подъемы цены и падения, в среднем пусть квартира дорожала на 8% в год, итого мы имеем 2,2 стоимости квартиры. Или 110 тысяч. Хм, разница в 20 тысяч денег! Кроме дополнительных моментов вроде свободы передвижения, возможности переехать в другой район, если рядом открыли наркопритон и т.д.
Если подсчитать вклад под 20% годовых уже будет 240 тысяч через 10 лет. Если под 30% (у хорошего управляющего доходность выше) 547к.
Есть стандартные возражения: вложения в ценные бумаги и т.д. опасны, можно наоборот потерять часть капитала, а не преумножить. Да, риски есть. Ровно такие же, как и при покупке квартиры в аренду: экономический кризис и как следствие сильное снижение цен на жилье, изменение криминогеной ситуации в районе, обвал ЖКХ, район стал базой лиц кавказкой или азиатской национальности, и т.д. Риски, в общем, сопоставимы. А вот выгода разная.
8) А ведь есть еще и другие способы вложения денег, кроме капитализации процентов. Например, мы не будем сэкономленные 350 долларов класть под проценты, а пустим их на свое образование. Это 4200 долларов в год - 3-5 хороших тренинга по развитию навыков, намного больше мастер-классов. Эти деньги, вложенные сейчас в свое образование, принесут через 2-3 года 4-5 тысяч В МЕСЯЦ дополнительного дохода. Одна Лингвистика - это просто волшебный тренинг, даже первая ступень просветляет сильно. РМЭС-Мастер творит чудеса в общении с девушками, стресс-менеджент - решает кучу проблем, приобретенных в детстве и т.д. Из других примеров: Йога-23 и ее продвинутый курс сильно поправляют здоровье, частные тренировки у профи рукопашного боя сильно прокачивают выживаемость и правильное поведение в конфликтных ситуациях, а уж как внутреннее состояние поднимают - не передать.
Я уже слышу возражения в стиле Станиславского: не верю, неправда что тренинги и мастер-классы будут гарантировано приносить столько денег! Достаточно прочитать отзывы с Лингвистики, например, а также тему "Окупаемость тренинга Куннилингвистика". Никто и не гарантирует что ты просветлишься просто сидя на лекциях. Но если ты, заплатив деньги, будешь адски впахивать - то получишь нужный результат.
Показательный пример: в этой теме Dобермана просили "Доберман, после прохода лингвистики, ты сам за пол года заработал на квартиру?" на что получили ответ: "Да. За 127 дней двухкомнатная квартира 87,9 кв.м кухня 15, с готовым ремонтом, встроенной кухней. На 4этаже кирпичного дома 2005 года постройки. На проспекте Стачки, ЗЖМ г. Ростова. Приличный район, удобное место. Только несколько шумноватый. Для дочери купил, в подарок за рождения внука. А что?"

[HoodFire]

Коллеги, вот у меня следующий вопрос.
Если выбираем способ покупки квартиры путем откладывания средств.
Самый разумный способ как я вижу - открыть вклад.
Вопрос? какой вклад и в каком банке наиболее выгоден, в плане получения максимального дохода и надежности банка?
Пока что я вижу только Барклайз, но у него с надежностью слабо.
http://www.expobank...._and_withdrawal
Да и про 10% годов - я как начал исследовать вклады у банокв - нет таких процентов имхо.

Сообщение отредактировал HoodFire: 07 июня 2012 - 09:53

[Мандор]

HoodFire: ты хоть страну уточни, в которой живешь и хочешь деньги в банк вкладывать. Вообще прибыльнее конечно доверить их управляющих активами, процентов 30 с капитализацией дохода. А почему речь идет именно о покупке квартиры? Ведь тема называется "Аренда квартиры выгоднее покупки", и привели множество аргументов что лучше арендовать квартиру, чем покупать ее. Допустим ты собрал 100к на покупку квартиры. Положеные под хороший процент они дадут тебе 30к в год прибыли. Даже если ты будешь 10к тратить на аренду квартиры, то чистых денег 20к в год. Хочешь - тратить на жизнь, хочешь - оставляй для роста вклада.

[HoodFire]

HoodFire: ты хоть страну уточни, в которой живешь и хочешь деньги в банк вкладывать. Вообще прибыльнее конечно доверить их управляющих активами, процентов 30 с капитализацией дохода.

А почему речь идет именно о покупке квартиры? Ведь тема называется "Аренда квартиры выгоднее покупки", и привели множество аргументов что лучше арендовать квартиру, чем покупать ее.
Допустим ты собрал 100к на покупку квартиры. Положеные под хороший процент они дадут тебе 30к в год прибыли. Даже если ты будешь 10к тратить на аренду квартиры, то чистых денег 20к в год. Хочешь - тратить на жизнь, хочешь - оставляй для роста вклада.

Мандор, во-первых у меня в профиле сразу видно, что я из Москвы))
2-ое - 100 К рублей, как и долларов, не достаточно даже для половины квартиры
3-е тема в основном про сравнение аренды квартиры с покупкой ее через ипотеку.
Всю жизнь жить на съемной я не хочу.
В основном, рекомендуют откалдывать под процент, вот я и задаю конкретный вопрос - как именно и где.

"Допустим ты собрал 100к на покупку квартиры. Положеные под хороший процент они дадут тебе 30к в год прибыли."-
вот это как так полчить из 30 штук со ста в год??? где положенные?